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No solo Madrid regula: la guerra de los ayuntamientos contra los pisos turísticos



La maraña legal para los pisos turísticos sigue creciendo. Madrid ha sido la última en añadir normas para acotarlos. Con el auge del fenómeno del alquiler de viviendas particulares a turistas llegaron las dudas: cómo hacer compatible la vida del día a día en los barrios con la llegada de cientos de visitantes que entran y salen de los portales y cuya actividad modifica el comercio y los servicios de las zonas céntricas. En España la respuesta ha llegado en forma de regulación, que crece y se multiplica y que provoca que, lo que es legal en un municipio, no lo sea en el de al lado.
A la normativa fiscal (de ámbito estatal) se han sumado las autonomías, los ayuntamientos y hasta los barrios. Porque las competencias de turismo están transferidas a las 17 comunidades autónomas, que han ido tratando de legislar el uso de los pisos que se alquilan a turistas. Las ciudades, a través de reglamentos de urbanismo y suelo, también han incorporado sus propias normas, que son más o menos restrictivas según los ayuntamientos y las particularidades de las ciudades y el turismo que reciben. Y algunas ciudades, además, incorporan particularidades en ciertos barrios. Las ciudades que más hincapié han hecho en regular el uso de las viviendas son Barcelona, Valencia y Palma, a las que ahora se suma Madrid con su última normativa.
El Ayuntamiento de Madrid ha sido el último en sumarse con una regulación renovada. El pleno del Ayuntamiento ha aprobado el plan especial que regula los pisos turísticos. Las viviendas consideradas de uso turístico (las que se alquilan 90 días al año o más, según lo estipuló la Comunidad de Madrid) necesitarán una licencia municipal especial. Y para obtener esa licencia, la vivienda, el piso en alquiler deberá tener un acceso diferenciado del resto de vecinos de la finca. Eso en la práctica supondrá dejar fuera del mercado el 95% de las actuales viviendas turísticas 'profesionales'. las que no tengan licencia y se alquilen, estarán infringiendo la regulación municipal. Cuando se detecten, en todo caso, no recibirán una multa, sino que se iniciará un proceso por estar operando sin licencia.
Las competencias en turismo son de la Comunidad de Madrid, que también prepara su propio decreto para regular los pisos turísticos. La capital lo que hace es aplicar sus poderes en materia de urbanismo en cuanto a la regulación de los usos del suelo. Según el concejal de Urbanismo, se equiparan los pisos turísticos con otros alojamientos como hoteles y pensiones.
Cuando se plantee cambiar el uso residencial por el de hospedaje en edificios completos, para instalar un hotel o pisos turísticos, será necesario un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que deberá ser aprobado por la Junta de Gobierno y el pleno.
La regulación de los apartamentos turísticos en la Comunidad Valenciana depende de los ayuntamientos, concretamente de un informe de compatibilidad urbanística, según establece la nueva ley de Turismo, en vigor desde 2018. En Valencia, los pisos turísticos legales —es decir, los registrados en el censo autonómico— deben situarse por encima de comercios y oficinas y por debajo de las viviendas residenciales. No pueden compartir planta con hogares y tampoco se permite que más del 50% de los pisos de un edificio se use como apartamentos turísticos porque el inmueble pasaría a ser de uso terciario.
Urbanismo diferencias además entre los edificios de apartamentos que se alquilan los 365 días al año y las viviendas de particulares, que lo arriendan cuando se van de vacaciones pero cuyo uso sigue siendo residencial. En este segundo caso no hay límite genérico de días a modo general para alquilarlo, pero en las nuevas regulaciones por barrios se están incluyendo restricciones.
Es el caso de Ciutat Vella, casco histórico de la capital, donde abundan los apartamentos turísticos, y en El Cabanyal, barrio situado junto a la playa. En pleno centro, Valencia permite a los particulares alquilar su piso a turistas un máximo de 60 días al año, aunque en la actualidad, debido a la saturación y las quejas vecinales, el Consistorio ha paralizado las autorizaciones. En el Cabanyal, un enclave popular donde abundan las plantas bajas, se ha optado por limitar el número de alquileres para turistas a un 10% del total, porcentaje que se amplía al 30% para las casas que están en primera línea de playa.
No obstante, Valencia apenas ha concedido autorizaciones desde que entró en vigor la nueva ley autonómica de Turismo hace menos de un año. Al Consistorio han llegado unas 80 solicitudes y se han concedido 18, asegura la primera teniente de alcalde de la capital, Sandra Gómez.
En Barcelona, el cierre de pisos turísticos ilegales ha sido una de las principales batallas de la alcaldesa Ada Colau, que vincula el turismo a la subida del precio los alquileres y está expulsando a miles de vecinos de sus barrios. La ciudad tiene 9.600 pisos turísticos legales y cerró la puerta a nuevas licencias en 2014, con Xavier Trias de alcalde. Ya entonces la convivencia entre turistas y vecinos llevaba tiempo provocando conflictos y quejas en los barrios que mayor presión de visitantes soportan.
En 2016 Colau puso en marcha un plan de choque para cerrar los pisos que no tienen licencia. Creó un equipo de visualizadores que peinaron los barrios, abrió una web para que los vecinos delataran la presencia de pisos ilegales en su entorno y empleó arañas informáticas que rastreaban la oferta en los portales como Airbnb o Homeaway. Se llegaron a analizar 17.000 domicilios en hasta 140 webs distintas.
Tras un largo tira y afloja con los portales, han reducido de 6.000 a 300 los anuncios de pisos que no tienen licencia. Pero siguen anunciando habitaciones, una modalidad, el Bed and Breakfast, que la Generalitat tiene pendiente de regular desde hace cuatro años, pero que los sucesivos relevos en el Govern han impedido aprobar.
Tres años después de poner en marcha el plan de choque, Colau presume de haber reducido la oferta ilegal en un 95% y de haber ordenado el cese de la actividad de 4.900 pisos. De éstos, 3.038 han sido cerrados definitivamente, una oferta en la que había tanto viviendas sueltas como edificios enteros (95 fincas operando como oferta turística de forma ilegal). Por el camino, se han impuesto 6.500 multas de hasta 30.000 euros.
En Palma el alquiler de pisos y apartamentos a turistas está prohibido en toda la ciudad. El pasado mes de abril el Consistorio aprobó una ordenanza que restringe de forma total el alquiler turístico en viviendas plurifamiliares y sólo permite el arrendamiento vacacional en las unifamiliares (casas aisladas o chalés) excepto en las situadas en polígonos industriales, el entorno del aeropuerto y en suelo rústico. El equipo de gobierno formado por PSOE, Més y Podem tomó esta decisión el año pasado después de encargar varios estudios y análisis que pusieron sobre la mesa que la oferta de pisos turísticos no reglados aumentó un 50% entre 2015 y 2017 hasta alcanzar las 20.000 plazas comercializadas en la ciudad. En Palma solo 645 de las viviendas ofertadas contaban con licencia.
En el resto de Mallorca, el alquiler de pisos a turistas sólo está autorizado en determinados municipios y fue regulado por el Consell Insular en base a criterios de ocupación, urbanismo y saturación. La Ley General Turística aprobada en 2017 por el Parlamento regional obliga a los propietarios de viviendas vacacionales a obtener un número de registro y autorización en la Consejería de Turismo para poder ser comercializadas, bajo advertencia de hasta 40.000 euros de multa. También recoge sanciones para los operadores y las grandes plataformas del alquiler vacacional que publiciten pisos o viviendas unifamiliares sin licencia. AirBnB, Homeaway y Tripadvisor ya han sido multadas con más de 300.000 euros cada uno por este motivo.
Durante el pasado 2018, la Consejería de Turismo impuso 119 sanciones por alquiler vacacional ilegal en las islas por un montante total que supera el millón y medio de euros. Según datos del Gobierno regional, los expedientes fueron abiertos porque los propietarios no contaban con licencia para poder arrendar las viviendas. Tanto la normativa que regula el alquiler turístico en Palma como la de Mallorca han sido recurridas en los tribunales por la patronal de viviendas turísticas de las islas HABTUR.